房地产长效机制即将进入实施阶段，回归市场or加深调控？

文 | 程立

关于房地产长效机制，最近有一些实质性变化。

最近的一次提法，相关的描述用词由“加快建立”转变为“稳妥实施......方案”，基本可以判断“长效机制”已经从建立阶段进入实施阶段了。

大家一定很关心：这个千呼万唤、呼之欲出的长效机制，究竟是回归市场，还是加深调控？

今天我就来谈一谈房地产长效机制的看法，同时也作一些预测。本文最后，还会聊一聊限售、限贷、限价、限购这些市场很敏感的政策。

---

1.

1月21日，省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班在中央党校开班，主席在开班式上发表重要讲话。

其中关于房地产的表述为：

“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”以及“全面做好住房市场调控等各方面工作”。

这两个表述都有别于以往。

第一个区别比较明显，请看下面资料。

2018年10月28日，住建部发布《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》中指出：“要加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制”。

2018年12月18日-20日的中央经济工作会议上，关于房地产部分的描述为：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。

关键词是：长效机制。

从上面两段描述用语当中，可以明显的看出实质性的变化——去年的描述是“要加快建立和完善”以及“要构建”，到了今年就变成了“稳妥实施”。

这说明，长效机制已经从建立的阶段进入实施的阶段了。

2.

第二个区别就是把对房地产市场调控的描述变为了“全面做好住房市场调控”。

2018年底中央经济工作会议中的描述部分：“因城施策、分类指导，夯实城市政府主题责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。

我们分析如下：

1、完善住房市场体系和住房保障体系，城市政府都是责任主体，都要“因城施策”来实施。

但是明确住房市场体系和住房保障体系是两个体系。

2、这次讲话中单独提住房市场，而不直接提房地产市场，也没有提住房保障体系，可能表示长效机制中对商品住房市场的监管和调控才是重头戏。

3、对比前年中央经济工作会议上的表述：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，我们发觉，今年“多主体供应、多渠道保障和租购并举”这些词没有再提。

这可能意味着在住房供应方面，不会有根本性的变化。

整个市场应该还是以商品房供应为主的住房市场，保障住房和土地供应方面可能不会有太大的变革。

换句话说，想着靠保障住房来缓解甚至取代商品房供应；或者改变地方财政土地出让供应方式都不是可能调整的方向。

4、商业性质的房产，可能不在调控的范围内。

商业地产应该会交还市场，而商品住宅则是纳入长效机制方案监管中的半市场体制。

3.

我们再回过来看一下主席的原话：

“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。

稳妥——是限定实施的手段，一切以稳为中心，所以大起大落出现的概率很小，哪怕一时有波澜，也会有各种手段来摆平。

而重点是——实施........方案。

既然要实施，就说明已经有方案了。方案写好了。那这个方案究竟是什么呢？

4.

结合几次中央级别会议上的提法，我们不妨对即将要实施的房地产市场长效机制来大胆预测一下：

1、房地产市场平稳健康发展长效机制方案一定是“一城一案”。

这点很容易理解，“因城施策”的指导思想下，“夯实城市政府主体责任”，最终方案肯定要对应每个城市的实际情况来制定。

2、这些方案都是要经过中央审批的，因为去年经济工作会议中是有“分类指导”这一说法的。

猜测可能会有一个大而全的模板，囊括各项与房地产有关的数据指标，各个地方政府根据自身条件个性化定制“一城一案”，而不是自己想怎么干就怎么干，同样级别的城市互相之间会有参照。

3、“长效机制”的重点是“住房市场的调控”，保障住房为辅助手段。

4、土地财政模式暂时不会变，商业地产可能不在长效机制管控范围内。

5、土地供应量会是需要各个城市政府根据自身的需求首先确立的内容。然后是一手房市场的价格幅度，稳中有小幅度上升应该是长效机制的主要目标。

6、具体落实下来可能会涉及方方面面的数据监管。政府通过监测这些数据的变化采取不同的措施（行政或经济手段）来达到预期的目标。

7、这些说简单也简单，说难也难，但应该会是一种更细致的结合行政和经济手段的组合拳形式，而不是像过去那样简单的限购、限贷、限价等粗放式行政手段。

8、最后这一点可能会有些难理解，举一些具体的例子来假设吧。

土地每年供多少，对应每个城市个人收入增长水平，确定房价可以有的涨幅，有多少保障住房？多少租赁住房？多少商品房供应量？供应的商品房不同的面积段会有不同的方案，等等。

9、更多的内容，我们放在知识星球内讨论吧。

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5.

我有一个观点很坚定：

长效机制一定不是简单的行政手段退出，而是更替为更精准更细致的长期调控。从而把一手房从被政策管控的市场，变成各种参数微调的市场。

直接粗暴的政策调控要减弱，但不是取消。

将大起大落的粗放式的单一政策调控，转变为细致入微的精准式的调控，从大调变成微调，从几项行政调控，变成十几项甚至几十项细微而具体的行政+经济手段的调控。

这个其实很有意思。

因为，你很难简单地说，长效机制是回归市场还是加强调控。表面上看，可能某些行政手段是退出或者弱化了，但取而代之的可能是一些经济手段。

不过结果和目的是一样的。

那就是，无论是行政手段还是经济手段，整个长效机制最终目的就是”稳定“二字。

对老百姓来说，安居乐业的稳定状态，不就是生活美满的基础保障吗？只有在稳定状态之下，才能靠踏踏实实的努力，让自己过得更好。

当然，二手房是比较难控制的部分。

但对二手房市场最大的影响是预期。而稳住了一手房市场，就是稳住了预期。稳定了预期，二手房市场也就不会出乱子了。

既然各方面都是稳定的，长效机制的目的也就达成了。

6.

如果还没看懂？我来归纳一下：

房地产的长效机制一定是以稳定市场为目标的，因此无论回归市场还是加深调控，手段终归是手段，结果才是最重要的，无需争辩。

大数据时代的今天，国家的控制力度比你想象中的要强大，请每一个人都乖乖听懂“房住不炒”。这四个词，绝对不开玩笑。

可以把买房当作消费或者配置资产，不可以也不提倡作为高抛低吸的获利手段。勤劳的工作奋斗，比想着钻空子发大财要来得更稳妥。很难有你想象中的很明显的波段再让你来实现炒房致富。

真要有，应该也不太会在杭州这种城市。

7.

最后再讲几句大家感兴趣的具体的点。

▎限购其实和调控稳定无关，限购背后的逻辑是户籍制度的存在，需要限购的城市都是拥有稀缺优质资源的城市，大家要懂得珍惜。

▎限售、限贷、限价这些大家都很敏感的政策其实并不像大家想得那样重要，退出或者不退出，都会有相应的别的手段来取代，以达成”稳“的目的，大家要认清的是大的形式和总的趋势。

▎随着长效机制的推出，一手房市场并不是回归市场自由波动，而将处于一个更完善更严密的调控模式下，来实现稳定上升的预期。

▎二手房市场则会随着一手房市场的预期稳定而稳定。

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